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Contratti d'affitto




TIPI DI CONTRATTO E AGEVOLAZIONI


La legge, 9 dicembre 1998, n. 431 (quella sulle locazioni) prevede quattro tipologie di contratti di locazione. A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l'importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali o aliquote Imu ridotte (I Regolamenti e le aliquote adottate dai singoli comuni sono pubblicate nel sito internet del MEF - Dipartimento politiche fiscali)



Tipo

Come funziona

Agevolazioni Fiscali

Proprietari

Inquilini

Canone libero

Il contratto dura 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico)

Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino

PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c.1, L. 431/98

NO

Detrazioni irpef se abitazione principale

(dettagli)

Canone concordato

File pdfmodello (21.36 KB)

Il contratto dura 5 anni (3 anni + 2 di rinnovo automatico)

Il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei propietari.

PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c. 3 L. 431/98

Riduzione irpef e registro se l'immobile è situato in un Comune ad alta densità abitativa

(dettagli)

Detrazioni irpef se abitazione principale

(dettagli)

Canone concordato per studenti universitari

File pdfmodello (19.46 KB)

La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico.

Il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello d'appartenenza

PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 2 e 3, L. 431/98

Riduzione irpef e registro se l'immobile è situato in un Comune ad alta densità abitativa

(dettagli)

Detrazioni irpef

(dettagli )

Contratti transitori

File pdfmodello (21.21 KB)

Il contratto ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del locatore o del conduttore

PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 1, L.431/98

NO

Detrazioni irpef se abitazione principale

(dettagli)

I Modelli da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati sono quelli allegati al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002. Le parti devono, inoltre, obbligatoriamente adottare la Tabella degli oneri accessori allegata al DM.

File pdfL'accordo applicabile a Bologna per gli affitti a canone concordato (2.20 MB) (dal sito del Comune)

Altre tipologie contrattuali sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile:

  • contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi. Le parti possono comunque scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina del canone concordato, effettuata l'opzione questa permane per tutto il periodo della locazione
  • contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
  • contratti di locazione per finalita' turistiche

Sono invece disciplinati dalla normativa statale e regionale vigente in materia:


QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO


Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati. Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all'unità immobiliare locata allo stesso conduttore anche in mesi diversi nell'anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998 )


entro 30 gg. a partire

dalla data dell’atto oppure dall’esecuzione (se anteriore)

I contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati




COME SI REGISTRA UN CONTRATTO


Il contratto di locazione può es sere registrato in due modi:


Modalità telematica

Obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare direttamente (è necessario avere il codice PIN) oppure incaricando un intermediario. I programma calcola automaticamente le imposte dovute. I dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate.

Il sito dell'Agenzia

con il servizio on line “Locazioni web”

con il software “Contratti di locazione” da scaricare dal sito

Modalità tradizionale

La registrazione può essere richiesta recandosi presso un qualsiasi Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

Gli studenti dell'Università di Bologna possono registrare il contratto d'affitto anche presso lo sportello a loro dedicato 

Documentazione necessaria per la registrazione manuale:

 • almeno due copie , con firma in originale, dell’atto da registrare

richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico "Modello 69 "

 • se gli atti da registrare sono più di uno occorre presentare anche il "Modello RR

 • contrassegno telematico , da applicare su originali e copie attestante il pagamento dell’imposta di bollo pari a euro14,62 per ogni 4 facciate (o 100 righe)

• ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (modello F23 ).






COME SI PAGA


VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI

QUANTO

2%

DEL CANONE ANNUO


con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro

Per gli immobili locati a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile è ridotta del 30% (l'imposta, quindi, scende all'1,4% )

ATTENZIONE

- L'aliquota del 2% è applicabile anche in caso di contratti di locazione di unità immobiliari arredate . Se invece si procede alla registrazione separata di distinti contratti uno relativo all'immobile e l'altro all'arredo, il primo va assoggettato all'imposta proporzionale di registro del 2%, il secondo all'aliquota proporzionale del 3% ( Circolare 13 gennaio 1999 n.15/e )

- L'imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall'inquilino; è dovuta nella misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo alla locazione ( Risoluzione, 22 maggio 2002, n.151/E )

QUANDO

Il primo anno

ENTRO 30 GG. dalla stipula

e, comunque, prima della registrazione o contestualmente se la registrazione è telematica

E' possibile versare l'imposta di anno in anno . I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Devono tener conto degli aumenti ISTAT e possono anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Non è necessario presentare l'attestato di versamento all'Ufficio.

Oppure per l'intera durata del contratto:

L'imposta non si calcola su eventuali aumenti del canone dovuti alle variazioni ISTAT; l'imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale ( attualmente dell' 1% ) moltiplicato per il numero delle annualità

COME


Con modello F23

in cui indicare:


Causale RP in sede di prima registrazione


la causale non va indicata per i pagamenti successivi


Codice dell'ufficio


Indirizzi, recapiti telefonici e codici degli Uffici territoriali della regione

anno di stipula del contratto (anno, serie e numero della registrazione per le annualità successive)

Codici tributo:

107T , se si paga per l'intero periodo
115T , se per il primo di più anni
112T , per gli anni successivi
114T , per le proroghe (anche tacite)
113T , per le risoluzioni
110T , per le cessioni



NOVITA'


In data 4 agosto 2010 il Consiglio dei Ministri ha approvato uno schema di decreto legislativo, attuativo del federalismo fiscale, che istituisce l’imposta “cedolare secca” sugli affitti.

A decorrere dall’entrata in vigore del provvedimento il proprietario potrà scegliere di assoggettare il canone di locazione a questa nuova imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Altre tipologie contrattuali sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile:

  • contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi. Le parti possono comunque scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina del canone concordato, effettuata l'opzione questa permane per tutto il periodo della locazione
  • contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
  • contratti di locazione per finalita' turistiche

Sono invece disciplinati dalla normativa statale e regionale vigente in materia:


QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO


Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati. Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all'unità immobiliare locata allo stesso conduttore anche in mesi diversi nell'anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998 )


entro 30 gg. a partire

dalla data dell’atto oppure dall’esecuzione (se anteriore)

I contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati




COME SI REGISTRA UN CONTRATTO


Il contratto di locazione può es sere registrato in due modi:


Modalità telematica

Obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare direttamente (è necessario avere il codice PIN) oppure incaricando un intermediario. I programma calcola automaticamente le imposte dovute. I dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate.

Il sito dell'Agenzia

con il servizio on line “Locazioni web”

con il software “Contratti di locazione” da scaricare dal sito

Modalità tradizionale

La registrazione può essere richiesta recandosi presso un qualsiasi Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

Gli studenti dell'Università di Bologna possono registrare il contratto d'affitto anche presso lo sportello a loro dedicato 

Documentazione necessaria per la registrazione manuale:

 • almeno due copie , con firma in originale, dell’atto da registrare

richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico "Modello 69 "

 • se gli atti da registrare sono più di uno occorre presentare anche il "Modello RR

 • contrassegno telematico , da applicare su originali e copie attestante il pagamento dell’imposta di bollo pari a euro14,62 per ogni 4 facciate (o 100 righe)

• ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (modello F23 ).






COME SI PAGA


VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI

QUANTO

2%

DEL CANONE ANNUO


con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro

Per gli immobili locati a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile è ridotta del 30% (l'imposta, quindi, scende all'1,4% )

ATTENZIONE

- L'aliquota del 2% è applicabile anche in caso di contratti di locazione di unità immobiliari arredate . Se invece si procede alla registrazione separata di distinti contratti uno relativo all'immobile e l'altro all'arredo, il primo va assoggettato all'imposta proporzionale di registro del 2%, il secondo all'aliquota proporzionale del 3% ( Circolare 13 gennaio 1999 n.15/e )

- L'imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall'inquilino; è dovuta nella misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo alla locazione ( Risoluzione, 22 maggio 2002, n.151/E )

QUANDO

Il primo anno

ENTRO 30 GG. dalla stipula

e, comunque, prima della registrazione o contestualmente se la registrazione è telematica

E' possibile versare l'imposta di anno in anno . I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Devono tener conto degli aumenti ISTAT e possono anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Non è necessario presentare l'attestato di versamento all'Ufficio.

Oppure per l'intera durata del contratto:

L'imposta non si calcola su eventuali aumenti del canone dovuti alle variazioni ISTAT; l'imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale ( attualmente dell' 1% ) moltiplicato per il numero delle annualità

COME


Con modello F23

in cui indicare:


Causale RP in sede di prima registrazione


la causale non va indicata per i pagamenti successivi


Codice dell'ufficio


Indirizzi, recapiti telefonici e codici degli Uffici territoriali della regione

anno di stipula del contratto (anno, serie e numero della registrazione per le annualità successive)

Codici tributo:

107T , se si paga per l'intero periodo
115T , se per il primo di più anni
112T , per gli anni successivi
114T , per le proroghe (anche tacite)
113T , per le risoluzioni
110T , per le cessioni



LA CEDOLARE SECCA


In data 4 agosto 2010 il Consiglio dei Ministri ha approvato uno schema di decreto legislativo, attuativo del federalismo fiscale, che istituisce l’imposta “cedolare secca” sugli affitti.

A decorrere dall’entrata in vigore del provvedimento il proprietario potrà scegliere di assoggettare il canone di locazione a questa nuova imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.